Erste Immobilie kaufen: Q&A mit Ricardo Tunnissen (2021)

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Carlos | | 6 Minuten

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Willkommen beim ersten Teil der Immobilien Q&A mit Finanzexperte Ricardo Tunnissen. Vielen Dank lieber Ricardo für deine Zeit und die hilfreichen Antworten.

Lass uns direkt mit der ersten Frage aus der Community starten:

Wie finde ich überhaupt eine passende Immobilie?

Das ist eine super Frage, die viele weitere Fragen aufwirft, über die man sich als Interessent*in Gedanken machen sollte. Am Anfang steht die Überlegung, nach welcher Immobilie ich überhaupt suche:

Interessiere ich mich beispielsweise für eine kleine Eigentumswohnung im Zentrum einer beliebten Stadt oder soll es doch eher die schöne Doppelhaushälte im ländlichen Raum sein? Möchte ich eine Immobilie erwerben, um diese solide zu vermieten oder soll es doch das Eigenheim für die Familie werden? All das sind mögliche Fragen, die als wichtige Grundlage für die weitere Vorgehensweise dienen.

Die folgenden Kriterien können bei der Suche helfen:

  • Mietwohnung, Eigentumswohnung oder Haus gewünscht?
  • gewünschte Lage + maximaler Kaufpreis oder Kaltmiete
  • Anzahl Zimmer, Wohnfläche oder ggf. Grundstücksgröße
  • Badewanne/Dusche + separates Gäste WC gewünscht?
  • Stellplatz/Garage/Tiefgaragenstellplatz gewünscht?
  • Einbauküche oder Personenaufzug gewünscht?
  • seniorengerecht oder behindertengerecht gewünscht?
  • Balkon/Terrasse gewünscht?

Sobald ich mir Gedanken über das gewünschte Objekt gemacht habe, empfehle ich die Hinterlegung eines Suchauftrags. Ein solcher Suchauftrag kann bei den gängigen Immobilienportalen, sowie bei etablierten Maklern vor Ort hinterlegt werden.

Ein Suchauftrag funktioniert so, dass ich bei den o.g. Partnern meine Wünsche an eine Immobilie hinterlege und von diesen automatisch benachrichtigt werde, sobald ein Objekt verfügbar wird, welches auf meinen angegebenen Suchauftrag passt. Das spart Zeit und ist in vielen Fällen sogar kostenlos möglich.

Erste Immobilie kaufen: Wie viel kann ich mir leisten?

Um diese Frage ganz konkret und individuell zu beantworten, empfehle ich ein sogenanntes “Grundsatzgespräch” bei der Bank des Vertrauens zu führen.

In einem solchen Gespräch werden die finanziellen Möglichkeiten beleuchtet, die Bonität geprüft, wirtschaftliche Unterlagen eingesehen und ein internes Rating berechnet, um eine konkrete Vorstellung darüber zu erlangen, bis zu welcher Höhe die Bank grundsätzlich bereit wäre, eine Finanzierung zu begleiten.

Ein solches Grundsatzgespräch ist übrigens unverbindlich und kostenlos und verschafft Klarheit bei der Suche. Wenn ich meinen maximalen Finanzierungsrahmen kenne, weiß ich genau, nach welchen Preisklassen ich Ausschau halten kann.

Wann ist das richtige Alter, um die erste Immobilie zu kaufen?

Dies würde ich nicht vom Alter abhängig machen. Vielmehr ist es meiner Meinung nach wichtig, in der Lage zu sein, Chancen und Risiken vernünftig abwägen zu können. 

Sobald ein solides finanzielles Fundament geschaffen ist und ich mich im Stande sehe, eine gut durchdachte Entscheidung zu treffen, kann es der richtige Moment für die erste Immobilie sein.

Das Alter würde ich hierbei nur an einer sehr untergeordneten Stelle betrachten und den Fokus mehr auf das eigene Know-How, den inneren Antrieb und ein solides finanzielles Fundament legen.

Eigenkapital aufbauen: Sparbuch oder in Aktien Investieren? Und wie viel Eigenkapital brauche ich?

Wer in Aktien investiert, der/die sollte sich im klaren darüber sein, dass dem gegenüber auch gewisse Risiken stehen. Mein eingesetztes Kapital ist nicht garantiert und unterliegt neben Marktschwankungen, Unternehmensrisiken und der Konjunktur noch vielen weiteren Risiken.

Gerade kurz- und mittelfristig sollte man auf sein eingesetztes Kapital bei Aktieninvestments verzichten können, um nicht in die Situation zu geraten, in ungünstigen Zeiten seine Aktien veräußern zu müssen (da das Geld für ein anstehendes Immobilieninvestment benötigt wird).

Eine Investition in den Aktienmarkt macht natürlich durchaus Sinn – sollte aber unter dem Gesichtspunkt betrachtet werden, wie wahrscheinlich ein kurz- oder mittelfristiger Zugriff auf das investierte Kapital ist.

Sollte der Immobilienerwerb in Kürze anstehen und ich möchte einen Teil meines Ersparten als Eigenkapital einsetzen, kann die Zwischenlagerung auf einem Sparbuch durchaus Sinn machen und die jederzeitige Liquidität garantieren.

Wie viel Eigenkapital benötigt wird und sinnvoll erscheint, ist eine sehr individuelle Entscheidung.

Diese Möglichkeiten hast du:

Möchte ich gerne einen monatlichen Cashflow erzielen, dann kann der Einsatz von relativ viel Eigenkapital sinnvoll sein. 

Liegt mein Fokus mehr auf der Erhöhung der Rendite meines eingesetzten Kapitals, dann kann der Einsatz von weniger Eigenkapital (und einem höheren Finanzierungsanteil durch Fremdkapital) Sinn machen.

Eine pauschale Antwort auf diese Frage zu treffen wäre weder seriös, noch zielführend und sollte meiner Meinung nach immer individuell betrachtet werden.

Wie gehe ich ins Gespräch mit meinem Bankberater? Worauf muss ich achten, um zu überzeugen? Gibt es hierfür Checklisten, an denen man sich orientieren kann?

Die wichtigste Frage meines/meiner Bankberater*in, die ich zufriedenstellend beantworten muss, lautet:

Wollen wir Ihnen Geld leihen und wie sicher sind wir uns sein, dass wir dieses Geld auch ordnungsgemäß von Ihnen zurückerhalten?

Um diese Frage positiv zu beantworten, wird sowohl die persönliche, als auch die wirtschaftliche / materielle Kreditwürdigkeit betrachtet.

Unter der persönlichen Kreditwürdigkeit versteht man Eigenschaften wie beispielsweise: Zuverlässigkeit, Handschlagqualität, Vertrauen, Termintreue, etc.

Bei der wirtschaftlichen / materiellen Kreditwürdigkeit werden verstärkt die wirtschaftlichen Unterlagen unter die Lupe genommen. Hierzu zählen beispielsweise: Steuererklärungen, aktueller Steuerbescheid, Gehaltsabrechnungen, bestehende Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die persönliche Bonität, etc.

Zudem macht es Sinn im Bankgespräch bereits die wichtigsten Unterlagen der Immobilie mitzubringen. Je nach Art der Immobilien können hierzu die folgenden Unterlagen zählen:

  • Lageplan / Grundrissplan / ggf. Baupläne
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • aktueller Grundbuchauszug
  • gültiger Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • aktueller Wirtschaftsplan
  • bestehende Mietverträge
  • aktueller Grundsteuerbescheid
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • ggf. Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre

Welche Kosten kommen auf mich als Immobilienbesitzer nach dem Kauf zu? Muss ich Rücklagen bilden?

Nachdem eine Immoblie erworben wurde, entstehen weitere, laufende Kosten, die auf jeden Fall vor einer Investitionsentscheidung berücksichtigt werden müssen. Bei den widerkehrenden Betriebskosten unterscheidet man (je nach Art der Investition – ob Vermietung oder Eigennutzung) zwischen den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten.

Umlagefähig bedeutet, dass diese Kosten durch einen Mieter*in getragen werden müssen. Die nicht-umlagefähigen Kosten werden widerum durch den Vermieter/die Vermieterin bezahlt werden und können nicht auf etwaige Mieter*innen umgelegt werden.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen beispielsweise:

  • Grundsteuer
  • Versicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherung)
  • Entwässerung, Warmwasser und Heizung
  • Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung
  • Hausstrom (Flur, Keller, Gemeinschaftsräume)
  • Gartenpflege, Aufzugskosten
  • Kabelanschluss, Antenne Kosten für Hausmeister
  • Waschraum
  • sonstige Betriebskosten

Zu den nicht-umlagefähigen Betriebskosten zählen beispielsweise:

  •  Instandhaltungskosten
  • Instandsetzungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Bankkosten
  • Rückstellungen
  • Kontoführungsgebühren
  • (Abschreibungen)
  • sonstige nicht-umlagefähige Betriebskosten
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Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen ist seit 2018 in Vollzeit selbstständig und hilft Menschen dabei, wertvolles Know-How im Finanzbereich aufzubauen. Als diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg und ehemaliger Banker legt er großen Wert auf Qualität und den so wichtigen Austausch untereinander.

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