Interview mit Alex vom Vermietertagebuch: „Mein Ziel ist die finanzielle Unabhängigkeit von meinem Hauptjob.“

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Carlos Link-Arad
Gründer von Beyond Saving

Alexander-Raue-interview
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Alex ist ein Macher. Vor 4 Jahren hat er ohne Eigenkapital mit Immobilien Investments angefangen und vermietet aktuell 52 Eigentumswohnungen. In seinem YouTube-Kanal zeigt er den Leuten, wie auch sie erfolgreich in Immobilien investieren können.

Heute unterhalten wir uns mit ihm über seinen Weg zum Erfolg und wie Alex die aktuelle Lage am Immobilienmarkt einschätzt.

Hallo Alex, als langjähriger Fan deines Immobilienblogs ist es mir eine kleine Ehre, dich heute als einen der ersten Interviewgäste bei Beyond Saving zu begrüßen. Magst du dich kurz vorstellen?

Ich bin der Alex, 36 Jahre alt und komme ursprünglich aus der Nähe von Berlin. Ich habe in Braunschweig studiert und dort auch gearbeitet. Jetzt bin ich seit ungefähr 6 Jahren in der Schweiz und arbeite hier als SAP-Berater. 

In der Schweiz verdient man gutes Geld. Am Anfang habe ich das gesamte Geld zum Fenster rausgeschmissen und mir keine großen Gedanken gemacht. Irgendwann habe ich mich aber gefragt: „Ich muss irgendwie das Einkommen investieren können!“ Das Thema Altersvorsorge, Vermögensaufbau und Finanzen hatte ich bis dahin immer ausgeblendet. 

Seit 4 Jahren beschäftige ich mich aber intensiv mit dem Thema Finanzen und bin auf das Thema Immobilien aufmerksam geworden.  Ich habe mich dann ziemlich schnell in diese Materie eingelesen und gemerkt: „Ziemlich geile Sache!“ Nicht nur, weil ich Kapital anlegen kann, sondern meinen Vermögensaufbau mit Immobilien auch noch hebeln kann. Ich war sofort Feuer und Flamme und hab direkt losgelegt, in Immobilien zu investieren.

Du gibst auf deinem Blog vermietertagebuch sehr detaillierte Insights in die Art, wie du in Immobilien investierst. Vor 4 Jahren ging es bei dir los. Erzähle doch mal.

Ich habe im März 2016 meine ersten Immobilien gekauft. Ich hätte sogar früher angefangen, aber ich war damals in der Probezeit. Bereits seit Dezember 2015 hatte ich ja schon nach passenden Immobilien gesucht. Da ich aber wegen meiner Probezeit nicht finanzierbar bei den Banken war, habe ich den Maklern immer gesagt, dass ich mich interessiere und auch kaufen will. Im Februar habe ich die Makler wieder angeschrieben und gesagt: „Hey, übernächste Woche geht’s los! Wenn ihr etwas Interessantes habt, dann können wir das vorbereiten, so dass wir mit Stichtag 1. März zum Notar gehen können.“ 

Und genau so haben wir es auch gemacht. Ich hatte viele Makler angeschrieben und mit mehreren Maklern gleichzeitig zu tun. Die haben auch ein bisschen auf mich gewartet. Am 2. März 2016 habe ich meine ersten 3 Immobilien in Leipzig gekauft. 

Klingt, als hättest du dich damals länger mit der Entscheidung beschäftigt? 

Nein, nicht sehr lange. Ich habe im Dezember 2015 angefangen, mich mit dem Thema zu beschäftigen. Davor habe ich mich nie um das Thema gekümmert. 3 Monate für Wissensaufbau, Recherche und für den ersten Deal ist eigentlich ziemlich kurz.

Ich habe mich aber, anders als die meisten Leute, sehr intensiv mit dem Thema Immobilien beschäftigt und jeden Tag viele Stunden reingesteckt, weil ich davon so angefixt war. Wenn ich von etwas überzeugt bin, dann mache ich keine halben Sachen. Demzufolge habe ich da meine ganze Freizeit investiert. Dazu muss man sagen, dass ich alles nebenbei gemacht habe, da ich ja noch meinen normalen Job hatte. 

Deine ersten 3 Immobilien hast du in Leipzig gekauft. Gab es dafür einen Grund? Hast du dir diese Lage ganz bewusst ausgesucht?

In dem Fall hätte ich auch mit einem Pfeil auf die Landkarte werfen können. Leipzig war reiner Zufall. Ich hatte mehrere Makler deutschlandweit angeschrieben, weil ich völlig unvoreingenommen bezüglich eines Standortes war. In der Schweiz kann ich nicht kaufen. Ich muss in Deutschland kaufen. Das ist eine große Entfernung, weshalb ich mir nicht mal schnell die Immobilien anschauen kann. 

Daher stand für mich nie im Vordergrund, vieles bei meinen Immobilien selbst zu machen. Ich will alles weitestgehend an mein Netzwerk auslagern. Demzufolge habe ich in ganz Deutschland geschaut und einer der ersten Makler, der mir ein gutes Exposé angeboten hat, kam aus Leipzig.

Damals hatte das Objekt eine Bruttorendite von 7%. Das fand ich gut und sagte zu. Und dann habe ich gesehen, dass es in Leipzig scheinbar sehr gute Immobilien gibt und mich deshalb weiterhin dort umgeschaut. Aber das war vor 4 Jahren. Mittlerweile sind die Preise in Leipzig so hoch, dass ich dort selbst auch nichts mehr finde und auf andere Standorte ausweiche. 

Heute besitzt du 52 Immobilien. Wie gelingt es dir, alle Objekte zu managen – und das auch noch neben deinem Job?

Ich habe mir gesagt, ich will unabhängig werden von meinem Hauptjob und raus aus dem Hamsterrad. Das heißt für mich gleichzeitig, dass ich nicht von dem Angestellten-Hamsterrad in das nächste Hamsterrad gehen will. Mir war also von vornherein klar, dass ich ein System brauche, wo ich die volle Kontrolle habe, wo ich die Entscheidung treffen kann, aber wo ich nichts Operatives machen muss. Das heißt, dass ich auf mein Netzwerk bauen muss. Damit war auch klar, dass ich mir neben der Immobilien-Recherche auch das Netzwerk erst einmal aufbauen muss. Mein Netzwerk ist zeitgleich mit meinen Immobilien gewachsen und das hat natürlich auch viel Zeit eingenommen. Aber nun spart es mir Zeit. 

Bei Immobilien ist die Akquise und die Bestandspflege sehr zeitaufwendig. Wenn man die Bestandspflege aber richtig an sein Netzwerk ausgelagert hat, dann spart das richtig viel Zeit. Heute beanspruchen mich meine rund 50 Immobilien jede Woche vielleicht 10 Minuten, wenn’s hochkommt.

Wen genau zählst du alles zu deinem Netzwerk?

Netzwerk ist für mich Hausverwaltung, Gutachter, Makler – vor allem Vermietungsmakler, die Neuvermietung machen – und dann die Handwerker, vor allem die Spezialisten für Heizung, Elektrik, Bad.  Das könnte ich nicht selbst machen. Aber auch einfache Arbeiten wie Laminat verlegen und Malern gebe ich ab.  

Alle meine Dienstleister im Netzwerk wollen auch Geld verdienen. Wenn du dich als Investor positionierst und von Anfang an klarmachst, dass du an einer langfristigen Zusammenarbeit interessiert bist, dann kommen sie dir auch entgegen und gehen öfter mal in Vorleistung, weil sie wissen, dass sie mit dir noch häufiger Deals machen können. Du giltst als zuverlässig und professionell, bezahlst und gibst ihnen immer wieder neue Aufträge. Dann machen sie ihre Arbeit auch super. 

Mein bestes Beispiel sind Makler. Oft sagen Leute, dass sie einen Makler nie nutzen würden: „Wer weiß schon, welchen Mieter er mir reinsetzt!“

Aber wenn mein Makler jedes Jahr von mir neue Aufträge kriegt, erledigt er seine Aufgaben gewissenhaft und ordentlich, weil er eines weiß: Würde er das nicht machen, hätte er keine Aufträge mehr von mir. Diese Art des Netzwerkaufbaus mit der langfristigen Zusammenarbeit hat bei mir sehr gut funktioniert.

Du bist jetzt seit 4 Jahren im Immobilienbereich tätig und hast eine Menge Erfahrung gesammelt. Was war auf deinem Weg die für dich wichtigste Erfahrung? Was war dir zu Beginn vielleicht noch nicht so bewusst?

Ich denke, das wichtigste Learning, was mir vorher nicht bewusst war, ist, dass man viel mehr erreichen kann, als man denkt. Wenn man es richtig anpackt, wenn man diszipliniert ist und eine gute Motivation hat, dann kann das viel schneller gehen, als man denkt.

Ich hatte zum Beispiel im Jahr 2016 gesagt: „Im ersten Jahr kaufe ich eine Immobilie und  guck dann mal, wie das läuft.“ 

Im ersten Jahr habe ich gleich 6 Immobilien gekauft und gedacht, dann verdopple ich die Zahl im zweiten Jahr. Tatsächlich wurden es im zweiten Jahr 20! Das heißt, es ist immer viel mehr möglich, als man denkt.

Natürlich war ich motiviert und habe anfangs wirklich viel Arbeit reingesteckt, aber mit der Zeit wird man immer effizienter, was die Immobiliensuche angeht. Man lernt, wie man eine Standortanalyse machen muss, wie die Immobilie zu kalkulieren ist und wie Kaufpreisverhandlungen aussehen. Es gibt einige Strategien, die man immer wieder anwenden kann und damit wird man natürlich immer schneller, effektiver und kann diese Strategien auch direkt beim nächsten Deal anwenden.

Ich habe mir gesagt, ich kaufe nur Cash-Flow Objekte. Das hat natürlich auch Vorteile gebracht, weil ich dann schneller wachsen konnte. Meine 6. Immobilie habe ich zum Beispiel mit dem Cash-Flow der ersten 5 Immobilien gekauft. Mit mehr Cash-Flow geht es immer leichter und schneller. Mein Ziel war ursprünglich, 50 Immobilien in 10 Jahren zu kaufen. Jetzt habe ich das in nur 4 Jahren geschafft. Das hätte ich vorher wirklich nicht erwartet.

Eine inspirierende Erfolgsstory! Zusätzlich zu deinen Immobilien und deinem Job hast du den Blog – Vermietertagebuch – gestartet. Welche Mission verfolgst du?

Der Blog Vermietertagebuch existiert schon seit 3 Jahren und der YouTube-Kanal kam vor einem Jahr dazu. Ich führe den Blog ja wirklich wie ein Tagebuch über alle Sachen, die ich bei Immobilien mache. Da lege ich meine Zahlen transparent offen und wenn man das so macht, dann kriegt man natürlich unglaublich viel Feedback. Es gibt viele Leute, die finden das gut, was ich mache. Ich bekomme dadurch sehr konstruktives Feedback und das hilft mir natürlich ungemein, mich weiterzuentwickeln.  

Wenn ich zum Beispiel ein Problem habe, einen geeigneten Bänker zu finden, dann kann es vorkommen, dass einer meiner Leser das liest und sagt: „Hey, ich kann dir einen weiterempfehlen!“ Oder wenn ich ein Problem bei einer Renovierung habe, sagt mir ein anderer: „Hey, denk doch mal an XYZ!“ 

Das heißt, ich bekomme gutes Feedback, was mir wichtig ist und mir hilft, mit den Immobilien erfolgreicher zu sein. Das war mir ein ganz wichtiger Punkt, als ich den Blog gestartet habe.  

Auch für meine eigene Motivation ist es gut, weil ich alles offengelegt habe. Ich kommuniziere so meine Ziele immer laut. Wenn man das tut, dann kann man sich halt nicht verstecken. Es setzt dich quasi unter Druck von außen, der einen weiter antreibt, dich pusht. Das ist natürlich unglaublich motivierend.

Außerdem habe ich gemerkt, dass sich der Blog ein bisschen monetarisieren lässt. Wenn man so viel Wissen in einem Bereich ansammelt, dann ist dieses Wissen sehr wertvoll für andere Leute. Sie müssen dann nicht in jedes Fettnäpfchen treten oder jeden Fehler selber machen. Sie können diese Dinge vorher von mir lernen und sind durchaus bereit, dafür ein bisschen Geld auszugeben. So habe ich angefangen, den Blog zu monetarisieren, das heißt ein Buch zu schreiben, Videos zu machen, Coaching anzubieten. Das Geld, das ich damit verdiene, kann ich natürlich direkt wieder in meine Immobilien stecken.  

In Deutschland leben immer noch knapp die Hälfte der Menschen zur Miete, während der Durchschnitt in Europa bei ca. 25% liegt. Der überwiegende Anteil hat im Gegensatz zu uns Deutschen Immobilien gekauft. Kannst du dir das erklären?

In der Schweiz ist es eigentlich auch ähnlich, aber natürlich ist die Eigentumsquote dort ein bisschen höher als in Deutschland. Ich schiebe das in erster Linie auf den starken Sozialstaat, den man in Deutschland hat. 

Es ist ja so: Entweder überlässt man dem Bürger möglichst viel Freiheit oder du nimmst dem Bürger sehr viele Lasten ab und baust auf einen großen Sozialstaat. Dadurch, dass man in Deutschland einen großen Sozialstaat und in der Folge auch sehr viele Abgaben hat – teilweise zahlst du über 50% an Abgaben – hast du gar keine Chance, nebenbei Geld anzusparen und dir dein Eigenheim zu kaufen. Dir fehlt also das Geld. 

Außerdem fehlt dir die richtige Mentalität. Wenn dir immer beigebracht wird, der Staat kümmert sich im Zweifel um dich, denke ich natürlich auch viel weniger über finanzielle Bildung und Vermögensaufbau nach. 

Wenn ich mir überlege, wie ich damals in Deutschland gelebt habe, konnte ich im letzten Jahr als Berater gerade einmal 500 Euro zur Vorsorge zurücklegen. Dann bin ich in die Schweiz gegangen und von einem Tag auf den nächsten konnte ich 2.000 Franken zurücklegen. Wenn du das Vierfache zurücklegen kannst, dann kommst du mit dem Vermögensaufbau viel schneller voran. Das ist ein unglaublicher Turbo.

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Nichtsdestotrotz gibt es ja durchaus Chancen – trotz der gestiegenen Preise in Deutschland – mit Immobilien Geld zu verdienen. Welchen Tipp würdest du jemandem zum Start geben, der heute noch keine Immobilie besitzt?

Ganz am Anfang ist es wichtig, zu verstehen, dass es nicht die eine Immobilie gibt. Bei meinen Studenten im Mentoring Programm kommt sehr oft das Thema: „Ich finde keine rentablen Immobilien.“ Man sollte sich am Anfang erst einmal klar machen, dass es verschiedene Arten von Immobilien gibt. Das wusste ich vorher auch nicht. 

Man muss unterscheiden, ob ich eine Immobilie als Kapitalanleger kaufe oder ob ich Investor bin. Oft sehen die Leute nur 2% Rendite und fragen sich, wie soll ich damit Geld verdienen. Antwort: Gar nicht! Mit sowas verdient man kein Geld. Das sind Kapitalanlagen und deswegen muss ich auch gar nicht frustriert sein, wenn es solch geringe Renditen in der Stadt gibt, in der ich suche. Diese 2% Rendite-Immobilien haben aber durchaus ihre Berechtigung für Kapitalanleger, die wirklich Geld gespart haben und das irgendwo parken wollen.

Wir sind aber Investoren. Wir wollen unser Geld nicht parken. Wir wollen nicht Vermögen anlegen, sondern wir wollen Vermögen aufbauen. Das heißt, wir brauchen Objekte, die uns eine gute Rendite bringen und guten Cash-Flow. Demzufolge suchen wir ganz andere Objekte als die Kapitalanleger und das muss einem erstmal bewusst sein.

Wenn ich natürlich bei Immoscout & Co. nur in meiner eigenen Stadt suche und dann hunderte Angebote sehe mit 2%-3% Rendite, dann denk ich mir: „Ich werde nie was finden und jetzt ist der schlechteste Zeitpunkt. Alles zu teuer.“  

Das ist aber falsch! Man muss einfach nur in andere Regionen gehen, die für uns Investoren interessant sind. Da muss man sich immer auch das Risiko Mietverhältnis anschauen. Nur weil ein Standort risikoreicher ist, heißt das nicht automatisch, dass man nicht investieren kann. Man muss einfach nur die Rendite richtig einfließen lassen und das Risiko richtig abwägen. Da gibt’s ja mittlerweile verschiedene Tools und verschiedene Datenbanken, wo man Daten einsehen kann. Das heißt, dass man alles ordentlich recherchieren kann. Dazu gehört auch, dass man mit den Leuten vor Ort sprechen sollte, die den Markt gut abschätzen können. 

Und dann muss man sich bewusst sein: „Will ich investieren und Geld verdienen oder mein Kapital nur anlegen?“ Um Geld zu verdienen, muss ich auch ein bisschen ins Risiko gehen. Wenn ich das Risiko nicht eingehe, dann kann ich auch keine Rendite erwarten und dann bekomme ich maximal eine Kapitalanlage. Das ist auch OK, aber eben eine andere Strategie. 

Was ich festgestellt habe, ist, dass viele Menschen großen Fokus auf ihre persönlichen Vorlieben bei der Immobilienwahl legen. Also nach der Frage, ob einem die Immobilie selber gefällt oder nicht. Ist das der richtige Ansatz? 

Das sollte man völlig emotionslos betrachten. Es ist natürlich wichtig, eine gute Kalkulation vorher zu machen. Natürlich macht es einen Unterschied, ob die Wohnung einen Balkon hat oder nicht, ob sie einen Fahrstuhl hat. Solche Sachen muss man schon mit einfließen lassen. Das heißt nicht, dass eine Einzimmerwohnung ohne Aufzug und ohne Balkon per se schlecht ist. Es gibt viele Studenten, die da gern drin wohnen wollen.

Es gibt ja viele Leute, welche die perfekte Immobilie suchen. Sie suchen schon viele Jahre und finden nichts, weil sie viel zu hohe Ansprüche haben. Sie sagen, die Wohnung muss in meiner Stadt sein, aber nur in dem speziellen Viertel, da muss ein Tageslichtbad vorhanden sein und sie muss den perfekten Schnitt haben, mit Aufzug. Das sind so viele Kriterien! Solche Immobilien gibt es zwar, aber die sind so teuer, dass da vielleicht nur 2% Rendite übrigbleiben.  

Es gibt keine perfekte Immobilie. Man muss wirklich nüchtern die Zahlen anschauen, dann kommt man eher voran, als wenn man seine eigenen Emotionen und seine eigenen Ansprüche geltend macht.

Lass uns kurz über aktuelle Themen sprechen. Du kommst ja ursprünglich aus der Nähe von Berlin. Hier gilt seit 2015 die Mietpreisbremse. Wie schätzt du diese Regelung als Immobilieninvestor ein? 

Die Mietpreisbremse ist natürlich ein echtes Thema. Das geht komplett nach hinten los. Auch in Berlin sieht man das: Investitionen bleiben aus, der Neubau geht zurück, Renovierungen bleiben aus. Allerdings ist das auch ein lokales Thema. Diese Maßnahmen treffen die A- und B-Standorte, wo sehr stark überhöhte Preise sind. Wenn du in Berlin eine Wohnung für 17 – 18 Euro den Quadratmeter vermietet hast und jetzt musst du plötzlich auf 8 – 9 Euro runter gehen, verlierst du quasi die Hälfte deiner Mieteinnahmen.

Wenn ich jetzt aber zum Beispiel nach Leipzig und Chemnitz schaue, da verdiene ich ja generell nur 4, 5 oder 7 Euro den Quadratmeter. Da vermietet man ja schon am Minimum. Das heißt, dass solche Standorte von einer Mietpreisbremse nicht betroffen sein werden.

Allerdings sehe ich das Thema Mietpreisbremse trotzdem sehr bedenklich, weil es generell den Investitionsstandort Deutschland sehr stark zurückwerfen wird. 

Stichwort aktuelle Themen: Auch der Immobilienmarkt ist von den Auswirkungen der Corona-Problematik betroffen. Wie ordnest du die aktuelle Situation ein?

Vor einem Monat waren wir noch in ganz großer Panik. Mittlerweile hat man die ersten Auswirkungen gesehen. Das betraf die Besichtigungen und sogar einige Notare hatten geschlossen. Auch bei meinen Banken habe ich gemerkt, dass sie mit den Konditionen hochgegangen sind. Außerdem dauern die Anfragen bei den Banken länger. Das merkt man schon.  

Einige haben gesagt, dass die Immobilienpreise jetzt Corona-bedingt fallen. In einigen Lagen sieht man sogar, dass die Preise steigen, weil weniger verkauft wird und die Verkäufer abwarten. Das heißt, allen Prognosen sollte man nicht blind vertrauen. Man sollte sich in Ruhe anschauen, was es auf dem Markt gibt und dann zuschlagen, wenn man etwas Passendes gefunden hat.  

Das kann ich bestätigen. Ich habe das Gefühl, dass jetzt viele auf Schnäppchen bei Immobilien hoffen. Aber was ist, wenn es die in der Breite nicht gibt?

Das ist wie beim Aktienmarkt. Man beobachtet den Markt und denkt: „Geht’s noch weiter runter?“ Und dann wartet man und wartet. Man sollte jetzt lieber schauen, ob die Immobilie jetzt passt und dann kauft man sie. Es ist ja nicht wie bei Aktien, dass die beliebig verfügbar sind. Es gibt halt diese eine Immobilie und wenn die weg ist, dann ist sie weg. Und dann muss man halt neu suchen. 

Es gibt aber auch viele Leute, die jetzt Corona als Ausrede nehmen und den ganzen Tag zu Hause sitzen, Netflix schauen, auf Facebook rumsurfen und sagen: „Wegen Corona ist alles ganz schlecht und funktioniert nicht.“ Aber das ist Schwachsinn: Die Leute, die jetzt Corona als Ausrede nehmen, die haben nach Corona direkt die nächste Ausrede. Jetzt haben viele Leute Zeit, weil sie in Kurzarbeit oder im Home-Office sind. Jetzt kann man sich mit dem Thema finanzielle Bildung beschäftigen und auch investieren. 

Da bin ich zu 100% bei dir. Wissen ist eines der wenigen Dinge, was uns niemand nehmen kann. Apropos Bildung: Bekommst du aus deinem Freundes- oder Bekanntenkreis häufig Fragen zu Immobilien gestellt? Welche Fragen hörst du immer wieder?  

Meine Familie wohnt in Deutschland und mein Bekanntenkreis hier in der Schweiz besteht auch überwiegend aus Investoren. Demzufolge kommen jetzt keine unbedarften Fragen. 

Von Einsteigern werde ich häufig gefragt: „Alex, ich finde keine rentablen Immobilien. Wie machst du das?“ Das ist immer noch die weitverbreitetste Frage. Das liegt einfach daran, dass die meisten Leute an den falschen Orten suchen, die Standorte falsch analysieren und dann auch nur halbherzig dabei sind. Was bringt es mir, wenn ich jeden Sonntagabend eine Stunde ins Internet schaue? So kann ich nicht vorankommen, weil die Schnäppchen, die online gehen, sind vielleicht 1-2 Tage sichtbar. Und wenn ich immer nur Sonntagabend kurz reinschaue, dann verpasse ich diese Schnäppchen.  

Es hängt also extrem viel damit zusammen, wie man bei der Suche vorgeht und welche Strategie man hat. Wenn man mal hier ein bisschen sucht, mal da ein bisschen, dann kommt man nicht voran. Ganz im Gegenteil: Das frustriert einen nur noch mehr! Deswegen braucht man auf jeden Fall eine gute Suchstrategie. Ohne die kommt man nicht wirklich voran. 

Das heißt also, du investierst mehr Zeit in die Optimierung deines Suchsystems und deiner Strategie als darin, dir die Immobilien selber anzuschauen? 

Das ist richtig. Ich habe ja genau das ausgelagert. Erstens kennt mein Netzwerk sich mit der Thematik viel besser aus und die Firmen sind natürlich schneller vor Ort. Ich wohne in der Schweiz und ich kann nicht einfach dem Makler sagen: „Du hast eine tolle Immobilie, aber ich kann sie mir erst in 5 Tagen anschauen.“ Mein Netzwerk macht das viel schneller für mich und auch kostengünstiger. Mich kostet es 1.000 Euro, wenn ich mir die Immobilie in Deutschland anschauen will. Ich muss Urlaub nehmen, Anreisekosten, Hotelkosten etc. Das steht einfach nicht im Verhältnis. Zumal man ja auch viel Schrott aussortieren muss. 

Jetzt hast du dir in den letzten 4 Jahren viel Wissen und Erfahrung angeeignet und dich finanziell sehr gesund aufgestellt. Welche sind deine nächsten Ziele?

Mein Hauptziel ist immer noch die finanzielle Unabhängigkeit von meinem Hauptjob. Das heißt, ich will durch regelmäßige Einnahmen aus den Immobilien und meiner Selbstständigkeit so viel verdienen, dass ich meinen Hauptjob nicht mehr brauche. 

Da zählt natürlich auch dazu, dass ich mein Portfolio weiter konsolidiere. Jetzt stehen demnächst die ersten Anschlussfinanzierungen an. Da kann ich gut refinanzieren, meinen Cash-Flow verbessern. Auch kann ich die eine oder andere Wohnung sanieren und auch ein bisschen mehr rausholen. Das heißt, ich will in der Konsolidierungsphase meinen Cash-Flow verbessern, Rücklagen weiter aufbauen und meine Schuldenquote senken. Wenn ich dann ein gewisses Niveau erreicht habe und das konstant ist, dann bin ich erst in der Unabhängigkeit. Dann habe ich mein erstes Ziel erreicht.

Danach kommen vielleicht andere Ziele. Entweder man beschäftigt sich mit etwas völlig Neuem oder widmet sich anderen Sachen: Familie, Reisen oder andere Hobbys oder man skaliert das Geschäft noch weiter. Jetzt will ich aber erstmal die Konsolidierungsphase hinter mich bringen, so dass ich solider und nachhaltig aufgestellt bin. Dann machen wir die nächsten Steps.

Konsolidierungsphase heißt für dich auch Immobilien zu verkaufen oder ist das vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht angedacht?

Wenn mir das Vorteile bringt, dann wäre das auch angedacht. Ich habe aktuell eine Immobilie im Verkauf. Das zieht sich schon ein bisschen länger hin, liegt aber daran, dass ich einen sehr hohen Verkaufspreis aufrufe. Ich bin auf den Verkauf nicht angewiesen.

Wenn ich eine Immobilie verkaufen kann und mir das Vorteile bringt, zum Beispiel weil ich eine Problemimmobilie abstoßen kann, dann kann ich durchaus verkaufen und muss nicht die 10 Jahresfrist abwarten. Natürlich muss ich Vorfälligkeitsentschädigungen und Steuern berücksichtigen, aber wenn die Vorteile meine Nachteile ausgleichen, dann verkaufe ich auch gerne.

Das macht in jedem Fall Sinn. Hört sich an, als ob du alles unter Kontrolle hättest Alex. 

Du kennst meinen Blog. Da veröffentliche ich ja die kompletten Zahlen und meine Excel Tabellen. Ich bin da so ein kleiner Kontrollfreak und auch sehr analytisch aufgestellt. Ich bin ja schließlich auch Informatiker von Beruf und Zahlen liegen mir einfach. Deswegen ist mir ganz wichtig, immer genaue Übersicht und die komplette Kontrolle zu haben. Und wirklich auch nachhaltig zu arbeiten. Was bringt es denn, wenn du anfänglich einen Cash-Flow von 2.000 Euro hast und dann plötzlich musst du die Heizung für 30.000 Euro im Mehrfamilienhaus austauschen. Wenn du dann keine Rücklagen hast, wird es dich aus der Bahn werfen. 

Vielen Dank für deine wertvolle Zeit, lieber Alex. Das war ein sehr inspirierendes Interview mit genialen Insights in dein Leben.

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