Dein Immobilien-Rendite-Rechner
Erhalte eine schnelle Einschätzung darüber, ob sich der Immobilienkauf für dich lohnt. Mit dem Immobilien Rendite Rechner dauert das keine 5 Minuten.
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Was ist die Immobilien-Rendite?
Mit einer Immobilie kannst du dir eine zusätzliche Einkommensquelle aufbauen – vorausgesetzt, deine Mieteinnahmen liegen über den Ausgaben für die Immobilie. Vor dem Kauf einer Immobilie solltest du immer deine Renditechancen abschätzen.
Lass uns zum Start eine Sache feststellen: Es gibt nicht die eine Rendite-Formel. Es gibt verschiedene Ansätze, die je nach Kontext relevant sind. Um dir einen Überblick zu verschaffen, werden wir uns kurz die wichtigsten Immobilien-Rendite-Formeln anschauen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite eines Objektes berechnest du, indem du den jährlichen Ertrag nach Steuern durch das gebundene Eigenkapital teilst. Diese Kennzahl hat nur eine begrenzte Aussagekraft, da sie einerseits nur historische Werte betrachtet und zudem keine Wertsteigerungen (+Tilgungsleistungen) berücksichtigt.
Objektrendite
Die Objektrendite erfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben, die du mit der Immobilie generierst – bis auf die Finanzierung. Anschaffungskosten, Mieteinnahmen und Steuern werden hingegen berücksichtigt. Die Kennzahl eignet sich vor allem zum Vergleich von verschiedenen Anlagemöglichkeiten.
Außerdem kannst du mittels der Objektrendite feststellen, ob die Aufnahme von Fremdkapital für dich lohnenswert ist (sog. Leverage-Effekt – oder „Hebeleffekt“).
Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur dann, wenn die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Durch die Aufnahme von Fremdkapital kannst du in dem Fall deine Eigenkapitalrendite erhöhen. Du gehst jedoch auch das Risiko ein, dass du den Kredit nicht zurückzahlen kannst. Falls die Immobilie nicht nachgefragt wird, musst du deinen Kredit aus deinem Arbeitseinkommen finanzieren.
Mietrendite
Die Mietrendite lässt sich in Brutto- und Nettomietrendite unterteilen. Die Bruttomietrendite ist höher, aus dem Grund wird sie gerne von Makler:innen verwendet, um eine Immobilie attraktiver wirken zu lassen. Entscheidend für deinen Anlageerfolg ist die Nettorendite. Sie berücksichtigt neben dem Kaufpreis folgende Faktoren:
- Maklerprovisionen
- Notargebühren
- Grundbuchgebühren
- Grunderwerbssteuer
- Nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
Die Nettorendite eignet sich nur als erste Renditeschätzung, da sie weder deine Finanzierungskosten noch deinen Steuersatz berücksichtigt.
Darauf solltest du beim Kauf einer Immobilie achten
Bei der Auswahl deiner nächsten Immobilie, solltest du ein paar Dinge berücksichtigen. Wir haben vier Faustregeln zusammengefasst, mit denen du deine Chancen auf ein gutes Investment verbesserst.
Regel Nr.1 – Lage, Lage, Lage!
Ruhige und stadtnahe Lagen sind für Mietinteressenten besonders interessant. An Randlagen oder direkt in der Innenstand kann es anders aussehen. In Großstädten wie z.B. Frankfurt oder München sind die Mieten wesentlich höher als in anderen Regionen. Dafür ist auch das Kaufpreisniveau entsprechend höher.
Für Anleger:innen interessant sind gerade wirtschaftlich prosperierende Groß- und Universitätsstädte, in denen das Angebot an Wohnraum knapp ist.
Regel Nr. 2 – Qualität vor Quantität
Je solider die bauliche Qualität des Gebäudes, desto besser. Damit reduzierst du das Risiko, zukünftig hohe Kosten für die Renovierung tragen zu müssen. Viele Mieter:innen sind von sanierungsbedürftigen Immobilien – trotz niedriger Mieten – eher abgeschreckt.
In Einzelfällen kann sich der Kauf und die anschließende Sanierung eines Gebäudes lohnen – dafür sind jedoch fortgeschrittene Fachkenntnisse notwendig.
Regel Nr. 3 – Höre nicht auf Makler:innen
Versteh mich nicht falsch, Makler:innen üben eine wichtige Funktion aus – viele Menschen haben einfach keine Zeit, eine passende Immobilie zu finden. Makler:innen hingegen verfügen zum Teil über ein großes Netzwerk und haben immer ein Objekt parat.
Viele Maklerangebote sind jedoch mit unrealistischen Renditeversprechen beschmückt, da häufig nur die Bruttorendite angegeben wird. Als Investor:in solltest du deine Entscheidungen jedoch auf Basis der Nettorendite treffen. Sie ist dein wichtigster Richtwert.
Regel Nr. 4 – der Kaufpreis ist nicht alles
Ein niedriger Kaufpreis verspricht häufig eine höhere Rendite. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Kaufpreise werden vom Markt bestimmt. Es gibt einen Grund, warum eine Immobilie deutlich reduziert angeboten wird. Oft besteht bei solchen Objekten ein erhöhtes Leerstandsrisiko. Sei in jedem Fall vorsichtig.
Immobilien-Rendite-Rechner: Anleitung
Mit dem Immobilien-Rendite-Rechner erhältst du eine erste Indikation in Bezug auf die Fairness des Kaufpreises. Der Rechner ersetzt keine fundierte Finanzberatung. Der aktuelle Immobilienwert kann nicht berechnet werden – es handelt sich lediglich um Schätzwerte. Um beim Finanzierungsgespräch deine:n Berater:in zu überzeugen, eignet sich der Rechner hingegen schon.
Nach dem Öffnen des Tools musst du zunächst einmal die wichtigsten Eckdaten zu deiner Immobilie in das Excel-Tool eintragen.
Beim Jahr der Fertigstellung geht es um den Zeitpunkt, zu dem die Immobilie das letzte Mal umfassend saniert worden ist (neues Dach, neue Heizung etc.). Solltest du den Zeitpunkt nicht kennen, trage hier einfach das Baujahr der Immobilie ein.
Instandsetzungskosten sind die Kosten, mit denen du kalkulieren musst, um die Wohnung wieder in einen vermietungsfähigen Zustand zu bringen. Insbesondere bei Immobilien, bei denen die Instandhaltung lange vernachlässigt worden ist, sind diese Kosten nicht zu unterschätzen. Je nachdem, wie hoch der Instandhaltungsrückstau ist, können die Kosten zwischen 200-500 Euro /m“ Wohnfläche liegen.
Bei besonders heruntergewirtschafteten Wohnungen kann dieser Betrag aber auch leicht zwischen 700-1000 Euro/m² Wohnfläche fallen. Hier solltest du dir auf jeden Fall professionelle Unterstützung zur Einschätzung der möglichen Kosten suchen.
Auf dem zweiten Tabellenblatt findest du eine Übersicht zu den wichtigsten Kennzahlen. Wir haben zur Bewertung der Immobilie folgende Kennzahlen herangezogen:
- Bruttoanfangsrendite I – Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis
- Bruttoanfangsrendite II – Jahresnettokaltmiete/(Kaufpreis + Nebenkosten)
- Bruttoanfangsrendite III – Jahresnettokaltmiete/(Kaufpreis + Nebenkosten + Instandsetzungskoten)
- Nettoanfangsrendite – Reinertrag der Immobilie/(Kaufpreis + Nebenkosten + Instandsetzungskoten)
Fazit
Ob sich der Kauf einer Immobilie für dich lohnt, hängt von unzähligen Faktoren ab. Jede Immobilie ist anders. Aus dem Grund solltest du auch jedes Objekt isoliert bewerten. Der Immobilien-Rendite-Rechner bietet dir eine hervorragende Grundlage, um eine erste Schätzung zu bekommen.
Falls du dir noch unsicher bist, ob eine Immobile wirklich das Richtige für dich, dann warte ab. Eine Immobilienfinanzierung ist mit großer finanzieller Verantwortung verknüpft. Wichtig ist vor allem, dass du dich vor jeder Entscheidung informierst.
Lass dich im Zweifel von einem/einer unabhängigen Immobilienexpert:in beraten. Möglicherweise können wir deine offenen Fragen im Rahmen unseres Finanzcoachings beantworten.
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Häufige Fragen - FAQ
Falls du Fragen zum Immobilien-Rendite-Rechner hast, schick uns gerne eine E-Mail.
Darauf lässt sich leider keine pauschale Antwort geben. Die „richtige“ Höhe der Rücklage wird maßgeblich vom Zustand, dem Alter und der Ausstattung der Immobilie beeinflusst.
Eine Methode, die häufig bei der Berechnung der passenden Instandhaltungsrücklage Anwendung findet, ist die Berechnung nach der Petersschen Formel. Dabei nimmt man die reinen Herstellungskosten der Immobilie (ohne Erschließungs- und Grundstückskosten) x1,5 und teilt diesen Wert anschließend durch 80 Jahre. Für eine Eigentumswohnung geht man zusätzlich davon aus, dass ca. 70% der Instandhaltungskosten dem Gemeinschaftseigentum (vereinfacht: der Anteil, der allen Eigentümer:innen einer Eigentümergemeinschaft gehört) zugeordnet werden können und die restlichen 30% auf das Sondereigentum (vereinfacht: der Anteil, der nur dem Wohnungseigentümer gehört) entfallen.
Hier ein kurzes Beispiel:
- Angenommene Herstellungskosten pro m² Wohnfläche: 3.000 Euro
- (3.000 Euro x 1,5) / 80 Jahre = 56,25 Euro / m² / Jahr
- 56,25 Euro * 70% (für Gemeinschaftseigentum) = 39,38 Euro / m² / Jahr -> (3,28 Euro / Monat)
- 56,25 Euro * 30% (für Sondereigentum) = 16,88 Euro / m² / Jahr -> (1,41 Euro / Monat)
Unter dem Begriff Hausgeld oder Wohngeld versteht man die monatliche Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers, um die anteiligen laufenden Kosten der Gemeinschaft zu decken. Es umfasst sämtliche Betriebskosten für die Bewirtschaftung der Immobilie.
Dabei gibt es zum einen Kosten, die auf den/die Mieter:in umgelegt werden können, die sogenannten „umlagefähige Kosten“ (z.B. für die Heizung, Wasser, Abwasser, Hausbeleuchtung, Hausmeister oder Gartenpflege). Zum anderen gibt es „nicht umlagefähige Kosten“, die der/die Eigentümer:in selbst zu tragen hat (z.B. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung oder das Verwalterhonorar).
Die Wohngebäudeversicherung – Schutz vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel ist für Immobilienbesitzer:innen unverzichtbar. Sie deckt Schäden aus Gefahren ab, deren Zerstörungspotenzial so groß ist, dass sie die Existenz bedrohen können.
Außerdem macht eine Haus- und Grundbesitzhaftpflicht Sinn. Diese schützt dich – wie die private Haftpflichtversicherung – vor Regressforderungen, wenn von der Immobilie eine Gefahr für die Umwelt oder Unbeteiligte ausgeht.
Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich vom Dach ein Ziegelstein löst und ein Auto beschädigt wird oder vorbeilaufende Passanten verletzt werden.
Zu den bekanntesten Plattformen gehören:
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie empfehlen wir, mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzubringen. Der Zinssatz ist dadurch vergleichsweise günstiger als bei Finanzierungen der Immobilie über 80 Prozent des Kaufpreises.
